Kto odpowiada za stan techniczny windy w budynku?
Za prawidłowy stan techniczny windy odpowiada kilka podmiotów, ale ich obowiązki nie są jednakowe. W praktyce w utrzymaniu urządzenia uczestniczą właściciel budynku, wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa, zarządca nieruchomości, firma konserwacyjna, uprawniony konserwator oraz Urząd Dozoru Technicznego.
Najważniejszą rolę odgrywa jednak eksploatujący windę, czyli podmiot odpowiedzialny za jej użytkowanie i wskazany w dokumentacji urządzenia. To właśnie on powinien zapewnić, aby winda była użytkowana zgodnie z przeznaczeniem, regularnie konserwowana, poddawana wymaganym badaniom oraz posiadała ważną decyzję zezwalającą na eksploatację.
Kto dokładnie jest eksploatującym i czy podpisanie umowy z firmą serwisową przenosi na nią całą odpowiedzialność?
Kto jest eksploatującym windę?
Eksploatującym jest podmiot, który użytkuje urządzenie techniczne i występuje wobec właściwej jednostki dozoru technicznego jako podmiot odpowiedzialny za jego eksploatację.
W zależności od rodzaju budynku może nim być:
- właściciel nieruchomości,
- wspólnota mieszkaniowa,
- spółdzielnia mieszkaniowa,
- przedsiębiorstwo będące właścicielem obiektu,
- jednostka samorządowa,
- instytucja publiczna,
- najemca lub operator obiektu, jeżeli powierzono mu eksploatację urządzenia.
Nie zawsze będzie nim natomiast firma administrująca budynkiem. Zarządca może wykonywać większość obowiązków organizacyjnych w imieniu właściciela lub wspólnoty, ale zakres jego odpowiedzialności zależy między innymi od umowy o zarządzanie oraz od tego, kto został formalnie wskazany jako eksploatujący.
W przypadku zmiany eksploatującego nowy podmiot wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego związane z dozorem technicznym urządzenia.
Najważniejsza odpowiedzialność spoczywa na eksploatującym
To eksploatujący powinien zorganizować cały system bezpiecznego użytkowania windy.
Do jego podstawowych obowiązków należy przede wszystkim:
- eksploatowanie windy zgodnie z instrukcją i jej przeznaczeniem,
- posiadanie ważnej decyzji zezwalającej na eksploatację,
- zapewnienie regularnej konserwacji,
- powierzanie konserwacji osobom z odpowiednimi kwalifikacjami,
- prowadzenie i przechowywanie dokumentacji urządzenia,
- zgłaszanie windy do wymaganych badań,
- przygotowywanie urządzenia do kontroli UDT,
- wykonywanie wymaganych pomiarów,
- realizowanie zaleceń wynikających z protokołów,
- reagowanie na awarie i nieprawidłowości,
- wyłączanie urządzenia z użytkowania, gdy jego dalsza eksploatacja może być niebezpieczna.
Urządzenie podlegające dozorowi technicznemu może być eksploatowane tylko na podstawie ważnej decyzji właściwej jednostki dozoru technicznego. Musi być również użytkowane zgodnie z instrukcją eksploatacji i przeznaczeniem.
Za co odpowiada właściciel budynku?
Właściciel budynku odpowiada za utrzymanie obiektu i jego wyposażenia technicznego w odpowiednim stanie. Jeżeli jest jednocześnie formalnym eksploatującym windę, spoczywają na nim także wszystkie obowiązki związane z dozorem technicznym.
Właściciel powinien przede wszystkim zapewnić środki finansowe na:
- konserwację urządzenia,
- bieżące naprawy,
- usuwanie usterek zagrażających bezpieczeństwu,
- wymagane pomiary,
- badania techniczne,
- wymianę zużytych podzespołów,
- konieczne remonty lub modernizacje.
Nie może zakładać, że brak zgłoszeń od mieszkańców oznacza, iż winda jest sprawna. Stan techniczny urządzenia powinien być kontrolowany systematycznie przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje.
Właściciel powinien również dopilnować, aby pomieszczenia techniczne, maszynownia, dojście do urządzeń, szyb oraz podszybie były zabezpieczone i dostępne dla uprawnionych osób.
Za co odpowiada wspólnota mieszkaniowa?
W budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej winda jest zazwyczaj częścią nieruchomości wspólnej. Odpowiedzialność za organizację jej utrzymania spoczywa więc na wspólnocie działającej przez zarząd albo zarządcę.
Wspólnota powinna między innymi:
- zawrzeć umowę na konserwację windy,
- zapewnić środki na naprawy i badania,
- kontrolować realizację umowy serwisowej,
- reagować na zalecenia konserwatora oraz UDT,
- podejmować uchwały dotyczące większych remontów i modernizacji,
- zapewnić aktualność dokumentacji urządzenia.
Członkowie wspólnoty nie odpowiadają indywidualnie za wykonywanie przeglądów. Obowiązki organizacyjne realizuje zarząd wspólnoty lub działający na jej rzecz zarządca.
Nie oznacza to jednak, że zarząd może ignorować informacje o usterkach albo odkładać konieczne naprawy wyłącznie z powodu braku zaplanowanych środków. Jeżeli stan urządzenia stwarza zagrożenie, priorytetem powinno być jego zabezpieczenie lub wyłączenie z eksploatacji.
Za co odpowiada zarządca nieruchomości?
Zarządca zwykle zajmuje się bieżącą organizacją obsługi windy. Jego dokładne obowiązki powinny wynikać z umowy zawartej z właścicielem, wspólnotą albo spółdzielnią.
Do zadań zarządcy może należeć:
- kontakt z firmą konserwacyjną,
- przyjmowanie zgłoszeń o awariach,
- pilnowanie terminów przeglądów i badań UDT,
- udostępnianie dokumentacji,
- zlecanie napraw w ramach posiadanych upoważnień,
- kontrolowanie faktur i raportów serwisowych,
- informowanie właściciela o koniecznych wydatkach,
- organizowanie dostępu do maszynowni i innych przestrzeni technicznych,
- przekazywanie mieszkańcom informacji o wyłączeniu windy.
Zarządca nie powinien ograniczać się do przekazywania zgłoszeń. Powinien również kontrolować, czy konserwacje rzeczywiście odbywają się terminowo, czy zalecenia są wykonywane oraz czy dokumentacja jest kompletna.
Zakres odpowiedzialności właściciela i zarządcy należy jednak zawsze oceniać na podstawie konkretnej umowy, pełnomocnictw oraz sposobu faktycznego wykonywania obowiązków.
Czy firma konserwacyjna odpowiada za stan windy?
Firma konserwacyjna odpowiada za prawidłowe wykonywanie powierzonych jej czynności serwisowych i konserwacyjnych. Nie przejmuje jednak automatycznie wszystkich obowiązków eksploatującego.
Zadaniem firmy serwisowej jest przede wszystkim:
- wykonywanie przeglądów w wymaganych terminach,
- kontrolowanie elementów wskazanych w instrukcji,
- regulowanie mechanizmów,
- wykrywanie usterek i zużycia podzespołów,
- wykonywanie napraw objętych umową,
- prowadzenie dziennika konserwacji,
- zgłaszanie właścicielowi lub zarządcy stwierdzonych nieprawidłowości,
- wyłączanie windy z eksploatacji, gdy jej dalsza praca jest niebezpieczna,
- udział w badaniach UDT, jeżeli jest wymagany.
Przeglądy konserwacyjne powinny być wykonywane zgodnie z instrukcją eksploatacji, a przy braku odpowiednich zapisów – z częstotliwością wynikającą z przepisów. Czynności te muszą wykonywać osoby posiadające właściwe kwalifikacje.
Jeżeli konserwator nie wykonuje przeglądów, pomija wymagane czynności, nie reaguje na niebezpieczne usterki albo potwierdza wykonanie prac, które faktycznie nie zostały przeprowadzone, może ponosić odpowiedzialność za swoje zaniedbania.
Umowa serwisowa nie zwalnia właściciela z kontroli
Częstym błędem właścicieli i zarządców jest przekonanie, że po podpisaniu umowy z firmą dźwigową cała odpowiedzialność za windę przechodzi na serwis.
Umowa konserwacyjna jest niezbędnym elementem prawidłowej eksploatacji, ale sama w sobie nie zwalnia eksploatującego z jego obowiązków.
Właściciel lub zarządca nadal powinien sprawdzać:
- czy konserwacje odbywają się zgodnie z harmonogramem,
- czy dziennik konserwacji jest uzupełniany,
- czy firma zgłasza wykryte usterki,
- czy zalecane naprawy są realizowane,
- czy winda posiada ważną decyzję UDT,
- czy aktualne są wymagane pomiary,
- czy wykonano zalecenia z poprzednich badań.
Eksploatujący powinien również odpowiednio reagować na informacje przekazywane przez konserwatora. Firma serwisowa może wskazać konieczność wymiany zużytego elementu, ale decyzja o zleceniu i sfinansowaniu prac często należy do właściciela, wspólnoty albo zarządcy.
Za co odpowiada konserwator windy?
Konserwator jest konkretną osobą posiadającą zaświadczenie kwalifikacyjne odpowiednie dla danego rodzaju urządzenia. Może być pracownikiem firmy dźwigowej albo wykonywać czynności w innej dopuszczalnej formie.
Do jego obowiązków należy między innymi:
- wykonywanie czynności wskazanych w instrukcji eksploatacji,
- przestrzeganie terminów przeglądów,
- sprawdzanie mechanizmów i zabezpieczeń,
- dokonywanie wpisów w dzienniku konserwacji,
- informowanie eksploatującego o usterkach,
- zabezpieczenie lub wyłączenie urządzenia w przypadku zagrożenia,
- udział w badaniach technicznych,
- potwierdzanie wykonania napraw i regulacji.
Konserwator nie powinien dopuścić do dalszego użytkowania windy, jeżeli stwierdzona usterka może powodować zagrożenie dla pasażerów lub osób obsługujących urządzenie.
Nie jest jednak jego zadaniem samodzielne finansowanie napraw ani podejmowanie decyzji inwestycyjnych dotyczących modernizacji urządzenia.
Jaką rolę pełni Urząd Dozoru Technicznego?
UDT sprawuje dozór techniczny nad urządzeniem, ale nie prowadzi jego codziennej konserwacji i nie przejmuje odpowiedzialności właściciela ani firmy serwisowej.
Do zadań UDT należy między innymi:
- przeprowadzanie badań odbiorczych,
- przeprowadzanie badań okresowych,
- wykonywanie badań doraźnych, poawaryjnych i powypadkowych,
- weryfikacja dokumentacji,
- sprawdzanie działania zabezpieczeń,
- wydawanie decyzji zezwalających na eksploatację,
- wydawanie decyzji wstrzymujących eksploatację,
- formułowanie zaleceń dotyczących urządzenia.
Pozytywny wynik badania umożliwia wydanie decyzji zezwalającej na eksploatację. Nie oznacza jednak, że pomiędzy badaniami UDT przejmuje nadzór nad bieżącym stanem windy. Za prawidłowe użytkowanie i konserwację nadal odpowiadają eksploatujący oraz osoby wykonujące powierzone czynności.
Czy ważna decyzja UDT oznacza, że winda jest zawsze bezpieczna?
Ważna decyzja UDT potwierdza, że urządzenie spełniało wymagania pozwalające na jego eksploatację w momencie przeprowadzenia badania.
Nie jest jednak gwarancją, że przez cały okres obowiązywania decyzji nie wystąpi żadna usterka.
Pomiędzy badaniami może dojść między innymi do:
- zużycia części,
- uszkodzenia drzwi,
- awarii sterowania,
- zalania szybu,
- uszkodzeń spowodowanych wandalizmem,
- pogorszenia działania systemu alarmowego,
- powstania nieprawidłowości w instalacji elektrycznej.
Dlatego właściciel i zarządca nie mogą ignorować usterek tylko dlatego, że urządzenie posiada aktualną decyzję UDT. Każdą nieprawidłowość należy zgłosić firmie konserwacyjnej.
Kto odpowiada w przypadku awarii windy?
Sama awaria nie oznacza automatycznie, że ktoś nie dopełnił swoich obowiązków. Nawet prawidłowo konserwowane urządzenie może ulec niespodziewanemu uszkodzeniu.
Odpowiedzialność może jednak powstać, gdy przyczyną zdarzenia było na przykład:
- niewykonywanie wymaganej konserwacji,
- zignorowanie wcześniejszych sygnałów o usterce,
- niewykonanie zaleceń UDT,
- dalsze użytkowanie windy pomimo zakazu,
- brak wymaganych kwalifikacji osoby wykonującej czynności,
- nieprawidłowo przeprowadzona naprawa,
- użytkowanie urządzenia niezgodnie z przeznaczeniem,
- brak reakcji na informację o zagrożeniu.
Ustalenie odpowiedzialności wymaga zbadania przyczyny awarii, dokumentacji, zakresu umów oraz działań poszczególnych osób.
W zależności od okoliczności konsekwencje mogą dotyczyć odpowiedzialności cywilnej, administracyjnej, kontraktowej, a w poważniejszych przypadkach także karnej.
Kto powinien reagować na zgłoszenie mieszkańca?
Mieszkaniec, pracownik lub inny użytkownik powinien zgłosić nieprawidłowość administratorowi, zarządcy albo pod numer alarmowy firmy serwisowej.
Po otrzymaniu zgłoszenia zarządca powinien:
- ustalić, czy w kabinie znajdują się pasażerowie,
- niezwłocznie przekazać zgłoszenie serwisowi,
- zabezpieczyć urządzenie przed dalszym użytkowaniem, jeżeli istnieje podejrzenie zagrożenia,
- poinformować użytkowników o awarii,
- sprawdzić, czy serwis podjął interwencję,
- dopilnować odnotowania zdarzenia i wykonanych prac.
Nie należy czekać do terminu następnego przeglądu konserwacyjnego. Usterki występujące pomiędzy przeglądami powinny być zgłaszane na bieżąco.
Kiedy winda powinna zostać wyłączona?
Winda powinna zostać wyłączona z użytkowania, jeżeli dalsza eksploatacja może zagrażać pasażerom lub obsłudze.
Powodem do natychmiastowej reakcji mogą być między innymi:
- problemy z zamykaniem albo ryglowaniem drzwi,
- ruszanie windy przy otwartych drzwiach,
- znaczne różnice poziomów pomiędzy kabiną a przystankiem,
- brak działania urządzenia alarmowego,
- nietypowe gwałtowne ruchy kabiny,
- dym, zapach spalenizny lub iskrzenie,
- zalanie szybu albo maszynowni,
- widoczne uszkodzenia ważnych elementów,
- decyzja konserwatora lub inspektora o wstrzymaniu eksploatacji.
O tym, czy urządzenie może zostać ponownie uruchomione, powinna zdecydować osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje, a w określonych sytuacjach również właściwa jednostka dozoru technicznego.
Jak właściciel lub zarządca może kontrolować stan windy?
Nie trzeba posiadać wiedzy technicznej konserwatora, aby prawidłowo nadzorować obsługę urządzenia.
Właściciel lub zarządca powinien regularnie:
- przeglądać wpisy w dzienniku konserwacji,
- sprawdzać datę ostatniego i kolejnego badania UDT,
- kontrolować aktualność pomiarów elektrycznych,
- analizować liczbę awarii,
- pytać o powtarzające się usterki,
- żądać pisemnych zaleceń dotyczących większych napraw,
- weryfikować czas reakcji serwisu,
- kontrolować wykonanie zleconych prac,
- planować budżet na wymianę zużytych części,
- zlecać niezależną ocenę techniczną w razie wątpliwości.
Szczególną uwagę warto zwrócić na usterki powtarzające się mimo kolejnych interwencji. Mogą one świadczyć o zużyciu większego zespołu albo konieczności modernizacji urządzenia.
Podział odpowiedzialności w praktyce
Najprościej można go przedstawić w następujący sposób:
Właściciel, wspólnota albo inny eksploatujący organizuje i finansuje prawidłową eksploatację windy oraz odpowiada za spełnianie obowiązków związanych z dozorem technicznym.
Zarządca budynku realizuje powierzone obowiązki organizacyjne, pilnuje terminów, dokumentacji, zgłoszeń i wykonania prac.
Firma konserwacyjna odpowiada za prawidłowe wykonywanie usług określonych w umowie.
Uprawniony konserwator przeprowadza przeglądy, kontroluje urządzenie, prowadzi dziennik i reaguje na niebezpieczne usterki.
UDT kontroluje urządzenie w ramach dozoru technicznego i wydaje decyzje dotyczące jego eksploatacji.
Użytkownik windy powinien korzystać z niej zgodnie z przeznaczeniem i zgłaszać zauważone nieprawidłowości.
Podsumowanie
Za organizację utrzymania windy w bezpiecznym stanie odpowiada przede wszystkim jej eksploatujący, którym najczęściej jest właściciel budynku, wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia albo inny podmiot wskazany w dokumentacji urządzenia.
Zarządca i firma konserwacyjna wykonują powierzone im zadania, ale podpisanie umowy serwisowej nie zwalnia eksploatującego z kontroli stanu urządzenia, dokumentacji oraz terminów badań.
Bezpieczna eksploatacja wymaga współpracy wszystkich stron:
- właściciela lub wspólnoty,
- zarządcy,
- firmy dźwigowej,
- konserwatora,
- UDT,
- użytkowników budynku.
Największym zagrożeniem nie jest samo wystąpienie usterki, lecz brak odpowiedniej reakcji na informację, że winda może działać nieprawidłowo.
Potrzebujesz profesjonalnej konserwacji, naprawy lub oceny stanu technicznego windy? Skontaktuj się z LiftX. Pomożemy zadbać o bezpieczną i prawidłową eksploatację urządzenia.